为何在泰国普吉岛买房投资,看完全明白了


在“一带一路”的带动下

越来越多国人正在或是已经走出国门

房产投资 的大网撒向了全球

其中一匹新崛起的房产投资区域黑马

就是紧挨着中国的 东南亚



距离足够近不说

其巨大的人口红利、稳定增长的GDP

以及潜在的市场发展力

早已形成了一片新的置业蓝海



今天搜集了各国房产讯息

为大家综合整理出各个国家的

投资行情和投资价值

进一步选出目前

哪个国家最适合投资房产?



暂不考虑发达国家


新加坡  



新加坡2017年GDP为3057.57亿美元,人均GDP高达53880美元,在整个东南亚各国中遥遥领先!


按常理来讲,新加坡作为东南亚11国中唯一一个发达国家,也是人均GDP最高的国家,应该算是投资的首选才对。



然而,事实上新加坡78%普通百姓都住组屋(政府提供的保障性住房),剩下的商品房,完全放开,富人爱怎么玩就怎么玩,所以贵得离谱。


新加坡还有房产税,自住房产的房产税率是4%,其他类型的房产税率是10%。中档公寓每月还要交400-600新币(折合人民币1954-1931元)管理费。



同时从去年2月起,新加坡政府已经开始对100万新元以上的房地产交易的买方收取4%的房产交易印花税(BSD,之前为3%),按100万元以上部分征税(100万元以下的房产印花税不变,仍为1%-3%)。


20%+3%+超过100万部分x4%=24%

即如果在新加坡买一栋超过100万新币以上的房子,您还需要额外缴纳24万左右新币的税给政府。



同时,新加坡的房价已经够高了,出于对投资回报的考察,此时再进入新加坡的市场并没有那么合适


再者说了,新加坡本身也不怎么欢迎外国投资者,在政治上也更亲美国。门槛实在是太高,还是算了吧!


综上,新加坡排除在外

我们再来看看其它国家


最不适合投资的5国


1.东帝汶   2.文莱   3.印尼   4.缅甸   5.老挝


东帝汶



东帝汶是唯一没有加入东盟的东南亚国家,其农业至今还大量使用“刀耕火种”的形式,同时国内大半的物资还是依靠外国援助。

所以说,资金援助可以,投资就算了吧。


文莱



不建议投资文莱的原因和东帝汶正好相反,这个国家实在是太富有了!还不足一个广州市大的小国,去年的人均GDP达到了27601.24美元,几乎家家都是别墅。

文莱人不差钱,更不差房。


印度尼西亚



印尼的资源储备其实很不错,却依然不建议投资,毕竟这是一个有着“排华传统”的国家。

大规模的排华骚乱间歇性发作一次,长住谁受得了?所以还是放弃吧!


缅甸



缅甸是世界最不发达的国家之一,经济相对落后也就算了,更重要的是由于其民族成分复杂,部分地区动乱不断发生。

投资房产还是得选一个相对安全的地域才行。


▼ 老挝 ▼



暂不说经济发不发达,首先依据老挝的政策,外国的投资者只能在老挝的经济特区内购买房产(且只能是经济特区内的建筑),所以也不建议投资。


东盟十一国转眼只剩下了5个

我们还应该如何判断?


投资价值,认准5条标准


① GDP增速如何

②是否开放对外政策

③房价是否为洼地

④货币资产是否升值,是否与人民币对冲

⑤与中国亲密度如何



• GDP增速 •


不妨先来看一看马来西亚、泰国、菲律宾、越南以及柬埔寨这5个国家近5年来的GDP增长情况



但以年平均增速而言,似乎泰国最低,柬埔寨最高。但若是从增速比来看,明显泰国一直处于较为稳定的增长趋势。泰国GDP增速自14年起有了一个大的飞跃,并且还有较多的增长空间。


• 对外政策 •


大家需要明确的一点是:一个国家的对外开放程度在很大意义上会影响该国的经济水平。对外开放的国家将有能力吸引更多他国的资金和贸易机会。


外资的进入,则会带来更多的外汇资本和人口流入,从而会带动该国家或地区的投资。



首先,存在外汇管制的国家有马来西亚和越南。


马来西亚



自98年实行的严格的外汇管制,使得外国人虽说可以在马来西亚购买土地和房产,但必须购买价值100万林吉特以上的物业,且至多只能购买两套房屋。买下的房屋在三年内禁止出售。


越南



在越南,资金进出都存在限制。虽说只限制带地皮的房产,且产权最多100年,但越南却是这5个国家中唯一一个没有永久产权的国家。



除马来西亚和越南之外,泰国、柬埔寨、菲律宾都不存在外汇管制。其中,外国人在菲律宾只能够购买公寓,不能独立拥有土地。


柬埔寨的外资和内资倒是基本拥有同等待遇,购房也只是限制带地皮的房屋。而同等限制下,泰国却是长期鼓励外资政策,外国人在泰国买房甚至基本上能享受到和本地人相同的待遇。


除了对外开放政策之外,考察一个国家是否合适投资还得看看最直接的数据。


图| 2017年5国外资投资状况


图表可见,泰国在2017年吸引了超过200亿的外资,较去年同比增长22%;而越南吸引了超350亿美元的外资,同比增长44%。故而说明,5国中尤以越南、泰国为首,对外资的吸引力是越来越强


• 房价及税率 •


就以下图表中房价均已转化为人民币计算的情况来看,房价最低的国家是柬埔寨,其首都金边均价在1万/㎡左右,而核心地区的房价也是在2万/㎡左右。


图| 2018年5国房产投资价值对比


同时,不可忽视的还有这5个国家各不相同的税率。越南在购买房产时,需要缴付10%的增值税、2%的管理维护费和2%的印花税,总税率达到了14%。


也就是说在越南,你买了100万的房子,还得交14万的税!



相比之下,柬埔寨的购房税费主要来自契税和不动产税,总税率只有4.1%。而泰国,购房税更是只要1.5%(过户费和印花税)。


• 汇率 •


一个国家汇率的波动情况可以看出该国家的货币稳定性。如果货币足够稳定,就能够与人民币形成一定的对冲作用,甚至可以做到保值升值。


越南盾人民币汇率月k线


图| 新浪财经


越南的通用货币为越南盾,其货币价值很低,对人民币的影响极低,基本上起不到风险对冲作用。


柬埔寨瑞尔人民币汇率月k线


图| 新浪财经


柬埔寨本国货币是瑞尔,而实际流通货币却是美元。其本国的货币价值也并不高。


菲律宾比索人民币汇率月k线


图| 新浪财经


同样影响力一般的还有菲律宾比索。毕竟菲律宾是从去年10月底菲律宾人民币交易商协会成立之后,才实现的人民币和比索互换。


马来西亚林吉特人民币汇率月k线


图| 新浪财经


林吉特在15年时候遭遇了1997年以来最大“滑铁卢”,好在现今逐渐摆脱了往日困境,但对人民币影响力依旧不强,风险对冲的能力也一般。


泰国铢人民币汇率月k线


图| 新浪财经


从这个月我们就可以看出泰铢近期的涨幅始终处于稳定上升的趋势。而截止至本月,近一年内泰铢兑人民币的涨幅约为0.113%。


虽说目前泰铢与人民币的相关性依旧不算强,但趋势可见,未来泰国铢与其他4国货币相比,相对会起到一定的风险对冲作用。


• 亲密度 •


一个国家与他国关系越近,亲密度越高,自然该国家资产投资更有保障。同时,在我国坚持“一带一路”的大背景下,亲华的国家自然能够得到更多的机会


图| 《2017年度中国对外直接投资公报》


就上图而言,2013-2017年我国对菲律宾、柬埔寨、马来西亚、泰国及越南的投资一直在持续追加。


但是越南和菲律宾在整体上始终是亲欧美国家的。


图| 越南


菲律宾在经济上一直依赖于美国,是标准的亲美派。越南则是在几十年间,不断游离于亲中与反华之间。特别是因为南海问题,两国都曾与中国发生争端。


图| 菲律宾反华示威


2013年,菲律宾还曾举行过全球反华示威活动。


马来西亚,虽说在政治上不亲中也不亲美,但是华人在该国的地位并不高,甚至可以说是“二等公民”。某种意义上而言,排华情绪还是比较严重的。


图| 马来西亚


再来说说柬埔寨。中国可是柬埔寨的最大援助国,同时也是第一大贸易伙伴。有说法认为柬埔寨是中国影响东盟内部的一颗重要棋子,不管事实如何,柬埔寨的确是中国的铁杆支持者!


图| 柬埔寨


被称为“微笑之国”的泰国,自然不会与任何一个与他国交恶,甚至在中国推出”一带一路“后,泰国积极主动地参与建设,使得中泰两国关系越发得亲密


图| 泰国



综上,既拥有稳定的GDP增速

又拥有开放的外资政策

长期与我国交好,积极配合一带一路建设

投资首选,当然是 泰国




舒适的气候,高质量的旅游资源

使得近两年投资泰国地产的群体不断丰富

兼顾 居住、投资、养老 等功能泰国房产

怎么能不令人心动?


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